投資用マンションの確定申告　収支表 処理マニュアル

いいえ。LINE由来の名前（S__…jpg）やIMG_…が多く、名前は当てになりません。中身 → ファイル名 → 目で見る → フォルダ名の順で決めます。フォルダ名は本人が付けた目印として使えますが、「収支」フォルダに固都税が入っているような食い違いもあるので最後に使います。

イーコネクションは全物件を1本のPDFで出すことが多いです（7物件でも1ファイル）。枚数で不足を判定しないでください。管理会社が違うと様式も名前も違います（年間収支表・送金明細書・確定申告資料など）。

基礎資料と、その年のフォルダの両方に入れます。年フォルダに無いと、その年に受け取ったことが分からなくなるためです。重要事項説明書・諸費用明細書も、物件資料と購入した年のフォルダの両方です。

勝手に分類しません。年フォルダの直下に残し、管理表の特記事項に上げて確認します。海外送金の明細・英語の資料・本人の私的な資料が紛れていたことがあります。

必ず開きます。Googleドキュメントの目印で、中身はドライブにあります。本人の「今年の経費は◯◯円です」という連絡が入っていたことがあります。

収支表を作る前には開きません。決算書の数字（答え）が書いてあるので、見てから作ると確認になりません。

画像として開いて目で読みます。iPhoneの写真が .jpg の名前で実はHEICのことがあります。逆さま・横向きの写真も多いので、回してから読みます。

管理表の「資料」列で、依頼が動いている人だけです（Excel作成済・確認済・不足資料受取済・質問中・請求済など）。空欄・キャンセル・フォーム回答なし・検討中・自分でやる は見ません。ここを分けないと、依頼していない人まで全員「不足」になります。

その年の依頼フォームの回答です。物件数（その年に購入＋前年以前に購入）で年次収支報告書・返済資料・固都税の数が決まり、オプションで株・ふるさと納税・医療費などが決まります。「その他」の自由記述は必ず読みます（「株はNISAのみ」で不要になる、「FXもある」で必要になる、など）。

タイムスタンプが一番新しいものです。回答の一覧は投稿順に並んでいないので、並べ替えてから採ります。古い回答の自由記述は、新しい回答で消えていることがあるので捨てずに見ます。

異体字（髙・﨑・冨・栁）、改姓、括弧書きの旧姓でずれます。JDL番号で突き合わせます。

不足として本人に聞きます。ただし実際には「NISAのみ」「やっぱりなし」のことが多く、令和7年分は検出した14人のうち8人が確認済みで「なし」でした。回答と実態は食い違うものとして扱います。

不足ではありません。前年の申告書の「還付される税金の受取場所」を使います。口座をもらうのは初年度の人と、変更の申し出があった年だけです（LINEの文章で来ることが多い）。

資料の期間を見て、1〜12月がそろっているか確かめます。上半期・下半期に分かれていることが多いです。前年のフォルダに当年分が入っていることもあるので、抜けていたら前年フォルダも見ます。その年に借りた人・完済した人は、前後の月が無くて当然です。

届いていないのと同じに扱います。年次収支報告書の「送金対象期間」を必ず読みます。前年と中身が同じ報告書が入っていた例がありました（前年の修繕費を2年続けて入れてしまう原因になる）。

同じ区・市に物件が2つあると1枚に合算されます。所在地の区・市が重なっていないか先に見ます。

家賃の入金とローンの引落しが同じ画面に並ぶので、年次収支報告書や返済予定表の代わりに使っている人がいます。不足として出したうえで、「通帳で代わりにしている可能性」を添えます。

賃料・共益費・駐車料・礼金・更新料をまとめて家賃の欄に入れます（月ごと）。敷金は入れません（預り金）。入居前の「一時_その他」のような収入も入れます。

「保証賃料」が家賃です。表に0円の行（家賃・共益費）が並ぶので、金額が入っている行を探します。振込手数料が毎月引かれていることが多く、雑費に入れます。

前年12月分の日割りが1月に入っていることがあります。前年に計上済みなら、当年の1月から除きます。

報告書の月別の数字をそのまま入れます（日割り・空室の月も）。借主の欄は年末に住んでいる人に直します。

サブリースで管理会社が借主のときは、2つの報告書に同じ家賃が出ます。1回だけ入れます。

空室保証（「一時_その他」）や「その他支払い」の収入です。家賃の欄に入れます。

支払利息（毎月分）だけです。返済額合計（元利合計）や元金を入れる間違いが毎年出ています。保証料の欄がある銀行は、保証料も利子に含めます。

当初借入額だけで決めないでください（上限をかけた額や入れ違いがある）。確実なのは前年12月の返済後残高 × 当年1月の金利 ÷ 12 ＝ 当年1月の利息になるかを見る方法です。イオン銀行は取扱番号が借りた順に並びます。1物件にローンが2本のこともあり、その場合は合算します。

まず前後の月の返済後残高と毎月の返済額が分かるか見ます。分かれば欠けた期間の利息の合計は1円単位で決まります。分からなければ平均・等差数列で入れ、いずれも ※ でメモします（例外の扱い参照）。

楽天の予定表は6か月分で、前年10月に発行された予定表に当年1〜3月分が載っています。4〜9月は3月後と9月後の残高から出せます。令和7年は1〜3月2.333%、4〜9月2.634%、10月から2.851%と段階的に上がっていたので、10〜12月から1月まで等差で延ばすと利息が多くなります。

一部繰上返済の行は元金だけなので、利子には入れません。全額繰上返済（完済）の月は経過利息まで入れ、その後の月は空欄です。完済の手数料は売却がらみなら大さんへ（売却の項参照）。

1〜3月は、4月の返済前の残高と金利から1か月ずつ遡ると1円単位で出ます（金利が同じで返済額が一定の区間）。遡った前年12月が前年シートと一致するかで確かめます。

前年シートは答えではなく手がかりです。前年シート自体が2本のローンを物件に逆に当てていた例が2件ありました。諸費用明細の決済日＝ローンの貸付日、借入＝代金−手付金、の型で当て直します。

紙が折れて行が1行ずれて写ることがあります。返済後残高の差＝その月の元金になる行どうしを合わせます。

変動金利の見直しで、銀行ごとに決まった月（1月・4月・7月・10月など）に変わるのが普通です。ただし急な変化は、元金を入れていないか・月がずれていないかの確認の合図です（利息検証の列）。

残高 × 月利（年利÷12 を小数7桁で切り捨て）の1円未満切り捨てです。欠けた月はこの式で1か月ずつ回すと、残高が1円まで合います。予定表の下には翌年1〜3月の行まで載っているので、当年10〜12月に写さないでください（実例 5173）。

「元金および利息支払証明書」に物件の住所が印字されています。これが決め手です。取り違えはその年だけ起きることがあるので、前後の年とも照らします（実例 5337・5120）。

完済した月の経過利息 ＝ 精算書の「銀行完済額 − 直前の返済後残高 − 繰上返済手数料（55,000）」で1円まで出ます。完済後の月の利息は入れません（実例 5123）。

月額が固定のものは、記載が無い限り前年の月額が続くものとして12か月入れます（払っていなくても支払義務がある）。途中の値上げは報告書・請求書・重説の備考（総会で改定決議など）で拾います。

根拠の資料（諸費用明細の「◯月分」）が当年にあるときだけ抜きます。推測では抜きません。

雑費に入れます。月々の修繕積立の列には入れません。

「その他」の列に入れます。1種類だけなら見出しをその名前に変えます。2種類以上なら見出しの近くにメモ。決算書では管理費に合算します。

上がった額が「管理費＋修繕積立」と同じなら、オーナーが管理費を払う形に変わった合図です。その月から管理費・修繕積立を入れます。購入時の精算書の月額（0円）だけで決めないでください（実例 5337）。

管理費と同じく、明細の無い月も月額で続けます。置き場所は「その他」列です（実例 5337）。

その年度の年税額の全額です（4期が翌年3月でも全額）。固定資産税①と都市計画税②が別の欄の様式があるので、①＋②を必ず足します。領収証書しか無いときは全期そろっているか数えます。

経費にしません。買主が固都税を負担したのではなく、固都税分が売買代金に乗っているだけなので取得価額に入ります。管理費の日割り精算は役務の日数按分なので経費、という違いです。

資料にある期の分だけです（売却後の期は払っていない）。

年税額ではなく、軽減した後の納付税額を入れます。

経費です。置き場所は雑費（「固都税振込手数料」）にしている人が多いです。2か所まとめて払った手数料は税額で按分して物件に分けます。未決（未決事項4）

対象が投資物件なら経費、自宅なら所得控除です。5年一時払などの長期契約は、証明書に出る年額を毎年の費用にします。置き場所（保険の列か雑費か）は人によって違います。一時払でも毎年の年額を入れ忘れないこと（実例 5161：令和5年分で地震保険料5,524円が漏れていた）。

当年の資料（管理会社の経費まとめなど）に載っている金額は当年の経費として入れます。前年のメモは前年の金額の説明です。

1回払いで年度が分かれば、年税額として入れます。前年の年税額と近いかで、1年分かを確かめます（3人で元エクセルと一致）。

その年に払った前年分の報酬です。管理表の前年分の報酬と入金日で確かめます（令和6年分まで基本22,000円、令和7年分から33,000円。加算がある人は実額）。初年度の人は入れません。報酬の振込手数料は入れていません。

前年分の報酬を当年に払っていないことがあります。前年シートにあっても、管理表で入金を確かめてから入れます。

どの物件の費用か分からないので「物件に対応しない雑費」の欄に入れます（前年の置き方に倣う）。金額が大きいときは中身を確認します。

多くは同じもの（家賃から相殺された工事）です。金額と日付で突き合わせて、二重にしません。

雑費に入れます。領収書は1枚ずつ行を分けます（根拠を追えるように）。

翌年の報告書で「家賃と相殺」を確かめられたときだけ翌年に回します。確かめられなければ解約した年の雑費です（実例 5219）。

使わず、領収書と1枚ずつ照らします。同じ領収書が小計と合計で二重に並んでいた例があります（実例 5187）。

取得した年に一度決めたら変えません。JDLには取得年に入力し、以後は繰り越されます。

当初融資額の上限は総代金−手付金です（手付金は基本10万円。手付金の分は借りていないため）。借入がそれより多ければ、総代金−手付金を入れます。これまでの元エクセルには総代金で止めたものが多くあります。確定（清水 9/25）

不動産所得が赤字の年だけ、経費から除く額として効きます。黒字なら申告額は変わりません。決算書には全物件の合計を入れます（3件目の数字を入れる間違いが出ています）。

前年の割合（前年の土地分利子 ÷ 前年の利子の合計）を当年の利子の合計に掛けます。物件ごとの欄は使いません。

基本は10万円ですが、手付金0円の契約もあります（実例 5216）。当初融資額の上限は、契約書の手付金を見て「総代金−手付金」で出します。

①科目ごとの年計を前年と並べる（大きく動いた所は理由を資料で言えるか）②利息の検証列が全行「正常」③物件数・借主・所在地が前年と合っているか ④取得価額・当初融資額が前年と同じか ⑤前年の「来年の留意点」を反映したか。

エクセルの外で集計したら、その集計表をドライブに残します。結果だけ入れると後から検証できません。

仮定で処理せず、本人への確認事項として上げます。資料の紛失で利息などを概算で入れる場合は、入れたうえで ※ でメモします。

勝手に直さず、確認シートに上げます（元エクセルの箇所・資料・こちらの見立て・こちらが間違っている可能性・差額）。

受け取った時点で差し戻し、今年の資料をもらいます。そのまま作ると、前の年の数字で申告まで進んでしまいます（実例 5301：2025年のフォルダの年次報告書が2024年分で、そのまま申告していた）。年次報告書は対象期間、返済予定表は載っている年を見ます。不足チェックで「年がちがう資料」として出ます。

写してよいですが、式が隣の物件を指したまま残ることがあります（実例 5308：ディアグランデ難波東の「うち建物分」の式が、下の覚王山の固都税を参照していた）。写したら、うち建物分・土地分利子の式が自分の物件の行を指しているかを見ます。また、数字で打ち込まれたセルが前の人の数字のまま残ることがあります。借入金利子・建物価額・当初融資額は、その年の利子の合計・建物取得価額・返済資料と式でつながっているかを確かめます（実例 5026：借入金利子が別の人の2023年の数字のままだった／5214：購入した年の利子が令和3〜7年ずっと残っていた）。

決済日では決まらないので、借入＝代金−手付金 の型で当てます（実例 5325：博多13.4M・難波西13.7M）。当て直したら、利子・当初融資額・土地分利子を全部そろえて直します。利子だけ直して当初融資額が前年のまま残った例がありました。

高瀬さんが9月25日に確認しました。15件はこちらの見立てどおり元エクセルの誤り、1件（5026 雑費の置き場所）は合計に影響しないので直さなくてよい、でした。当初融資額から手付金を引くかは、清水さんの判断で「引く」に決まりました（未決事項1）。

あります。「返済実績表2024」の中身が2023年分だった例があります（実例 5172）。中身の対象期間を読みます。

入金日が申告の前の年の12月でも、前年シートに入っていなければ当年に入れます（入れないと、どの年にも入らなくなる）。期限後申告の人は、申告書控えのファイル名「-対象年-申告日時」で見分けます。仮